房价暴涨的主要原因是外汇管制+货币超发

最近一两年，看了一些书，和ppip、mathysics以及一些推友进行过讨论，最终，我得到了题目所述的结论。

1、什么是外汇管制

外汇管制，是指（政府）控制本国货币与外国货币的兑换。

目前，绝大多数发达国家和地区，都取消了外汇管制。例如，美元、英镑、欧元、日元等，是可以无限制地互相兑换。

中国是一个典型的外汇管制的国家：美元不能随便兑换成人民币，而人民币不能随便兑换成美元。（目前的规定是，每人每年只能兑换价值等于5万美元的外币）。

2、人民币的升值假象

发达国家的货币成本很低，例如，欧洲、日本等国家的贷款利率接近0，香港的贷款利率也就1.6%左右。

而中国，目前6个月定期存款的年利率已经达到2.8%。

在逐利驱动下，全球有大量的外币愿意兑换成人民币，而只有少量的人民币可以兑换成美元。因此，人民币“升值”了。

我还认为，人民币的升值，是一种假象；因为，人民币应该是对美元贬值的（后文有解释）。

3、人民币的贬值与房价的暴涨

最近十年，中国的货币（M2）每年增长18% (ref)。

外汇管制下，平均每年18%的增量人民币都堆积在国内了。

每年增加18%是什么概念呢？就相当于每4年就翻一番（2倍），每8年就翻两番（4倍），每12年就翻三番（8倍）。

大部分城市的房价，就是按照这个速度涨下去的。

4、中国的印钞速度不会变，近期内也不会取消外汇管制

中国政府对GDP每年增长8%有特殊的偏好，加上政府必须保证经济有一定的通货膨胀率，因此，18%的印钞速度，会持续下去。

取消外汇管制，有巨大的风险（后文会解释），因此，政府没有意愿、没有勇气取消外汇管制。

因此，堆积在国内的人民币（M2），会每年以18%的速度增长下去。

5、买房，依然是民众保值、活命的最佳手段

大部分投资的年收益都少于18%的，因此，买房，是老百姓保值的最佳手段。

有房子的人，资产每年的升值就是18%。如果使用了杠杆（贷款买房），资产就有可能成倍增长。因此，有房的人的资产增长量会远远大于无房者，从而将没有房的人挤到社会底层。

2002年之前毕业的人，不少人因为有了房子，家庭资产已经超过500万。而没有房的人，即使年薪20万，家庭资产也不会超过100万。

这就是残酷的现实。

6、民众的收入为什么跑不赢18%？

第一个原因，是GDP每年才涨8%~10%，而政府的财政收入每年都涨20%以上。此外，政府每年卖地还能获得不少土地出让金，这笔钱并未纳入“财政收入”（ref）。蛋糕就这么大，政府多拿了，老百姓当然就少拿了。

第二个原因，大部分能跑赢18%的行业都被国企垄断了（国企是政府的），大部分老百姓所在的行业，都不是能够跑赢18%的行业。

第三个原因，目前的分配制度下有利于老板，不利于打工仔（不过，制度逐渐倾向打工仔）。因此，即使你所在的行业能泡影18%，员工的收入也不一定能跑赢18%。

7、人民币与美元，哪个贬得更快？

1970年至今，这40年的时间里，黄金的价格由每盎司35美元涨到1400美元，涨了40倍左右。

这40年里，人民币对美元的汇率，从1.98涨到6.58，换言之，黄金对人民币的价格涨了132倍。

也就是说，以黄金衡量的话，人民币的贬值速度是美元的3倍。

中国物价整体上已经高于美国（ref），在人民币贬值速度是美元的3倍的基础上，人民币应当是相对于美元贬值。

因此，人民币的升值，是一个假象。

8、取消外汇管制会导致泡沫破灭吗？

如果有泡沫的话，当然会导致泡沫破灭。

8.1、日本1990年开始的大衰退与外汇改革

日本的大衰退，自1990年开始，持续了整整15年（ref）；日本，也是1989、1990年左右正式取消外汇管制。

这不是巧合，而是事实上的因果关系，因为，取消外汇管制之后，资本外流了。

为了摆脱衰退、日本政府降低利率、大印日元。在趋利作用下，低成本的日元被兑换成美元，进入美国，导致美国流动性泛滥（ref）。——也就是说，取消外汇管制之后，印钱并不一定能刺激经济。

8.2  亚洲1997年开始的金融危机与外汇改革

97年的亚洲金融危机，起源于泰国。泰国于1997年放弃固定汇率制、实行浮动汇率制。

同样，这两个时间点并不是巧合；而是有客观的因果关系。

97年之前，泰国新印的钞票都被迫堆积在国内；泰国货币贬值得很厉害了，但是汇率体现不出来。97年，取消外汇管制之后，泰国的货币当然会逃走。

8.3  中国2008年股市、房价暴跌与外汇管制

外汇管制下，外贸顺差会被央行转换成等额的人民币投放在国内。每年的外贸顺差大概占中国当年GDP的4%~6%

2008年，全球经济危机，外需减少，导致外贸顺差急剧减少，导致中国央行向市场投放的钱减少了（比预期减少了）。——这相当于人民币外流了。于是，中国2008年的股市惨不忍睹，房价也跌了不少（可惜，包括我在内的很多80后都错过了这个机会）。

8.4 中国的现状与衰退前的日本、金融危机前的泰国

1990年之前，日本东京的房价可以买下美国；2010年的中国，北京的地价等于美国一年的GDP。这似曾相识吧？

我觉得，目前人民币在国内的贬值情况、1990年前日元在日本国内的贬值情况、1997年泰铢在泰国国内的贬值情况是一样的。不同的是，日本、泰国随后取消了外汇管制，从而导致资产外流。

因此，中国政府实在没有理由取消外汇管制。——中国政府目前只是在尝试，允许企业将货物贸易出口得到的外汇存放境外而已（避免因为外贸顺差而印刷等额的人民币）。

9、老百姓应该怎么办？

千方百计让自己的资产每年增加18%，否则，你就逐渐被挤到社会的底层。

买房、炒股、创业等，都有可能实现资产每年增加18%。当然，也有可能血本无归（相当于找死）。

但是，领着固定工资的无产者，就是在等死。

找死与等死，前者更悲壮一些。