Choicky: Present & Future

A君 ：想请教大家一个问题，是否可以？

B君 ：什么问题噢，单说无妨了

A君 ：如果现在我们需要落实一块地的指标，大概的流程是怎么样的？

B君 ：呜呜，超出了我的工作范围，你再问一问其他[人]了 (caii注：我用“人”替换了原文]

A君 ：哦，有没有人是搞开发这块的啊？

C君 ：你把问题再明确一下

A君 ：嗯，好的。就是，我们现在签下一份框架协议，其中明确了合作土地的面积，但现在这块土地还没有指标，我想问一下，怎么让这块地落地

C君 ：你们跟踪的一块地暂时还没有规划指标?

A君 ：对

C君 ：这需要你们和当地政府一块落实规划指标

C君 ：如果这块地不在城市的详细性规划控制计划里

C君 ：那就给你们很大的空间
C君 ：运作空间

A君 ：对，现在我就是想找规划局，把这块土地放到今年的用地指标里面去

C君 ：应该是你们找国土的局一起去规划局吧

A君 ：对，现在没有详细用地规划控制，应该属于农用地

C君 ：应该是国土向规划申请

A君 ：嗯，所以我就是想请教如果我需要政府来协调规划和国土，那我需要国土和规划他们为我做什么

A君 ：国土向规划申请作为商住性质用地，是么？

C君 ：这个你找国土局的人,问问他们有什么需要吧

C君 ：是要把农用地变性
C君 ：纳入城市规划范围内

A君 ：嗯，变性之后拿出来拍

C君 ：这个现在各地都比较谨慎

A君 ：那是不是可以总结为：
第一步：找国土的将土地变性
第二步：找规划纳入城市规划范围

C君 ：你们跟乡里或村里签了协议吧
关键是规划怎么把农用地变成城市规划用地

A君 ：那用地指标这块放在第几步啊

C君 ：土地变性也是规划局

A君 ：我们是跟市里签的

C君 ：应该是
第一步：找国土帮你们协调规划局将土地变性
第二步：找规划局落实规划指标
C君 ：第一步现在可能得遇到一些政策问题
C君 ：第二步看你们的运作能力
C君 ：可以你们先设定好
一方面开发有利
另一方面屏蔽拍卖对手

A君 ：政策问题一般是不是主要牵扯的是耕地这块

C君 ：嗯
C君 ：而且国家最近在查农用地出让违规案例

A君 ：如果只是农用地，那还会有其他什么政策风险么

A君 ：因为我们现在非常着急地块落地的问题，也就是指标的问题

A君 ：如果我们在框架协议中已经将地块的拍卖价格确定，那该如何屏蔽拍卖对手啊
是不是最后一般都是取保摘拍，以协议价格成交，多余的政府返还

C君 ：指标?
那你们先问问当地规划吧
看看他们有什么想法
如果没有
那你们就先提一个指标
照这个指标去运作呗

D君 ：我现在在帮企业作土地整理 大部分这样地土地最好的方法是你帮政府做好规划，政府同意你的建议后，你就可以和政府一起左一级土地开发，不过我想这个层次，是和政府有关系的企业

A君 ：对，我们现在就是做一级开发

D君 ：一级土地整理后，政府按照企业的规划，或者变成自己的规划，做招标

C君 ：屏蔽对手有很多方式
比如补偿费高一些,或保留一点拆迁,或设定只有你们能做的公建指标

D君 ：就是阿 最后就是你们绝对土地的价格

D君 ：碧桂园好像是这么做吧
我听说 不过没了解过
这个很赚钱的恶

A君 ：对啊，碧桂园他们都是这么做的

A君 ：如果说协议中提到：地块开发的用地性质规划定位为商住，那与现在的农用地性质有没有什么关联

D君 ：呵呵 不过这个层面 我们是操作不了的

A君 ：是不是就意味着规划局会把农用转为商住

D君 ：不太清楚

C君 ：要看跟你们签协议的政府的能力

C君 ：是不是有变更土地性质的能力

C君 ：比如如果是乡政府签的

A君 ：现在通过跟政府的沟通，意向就是帮我们把土地落地，但是具体操作要我们自己做

C君 ：就不一定,可能时间会尝

C君 ：具体操作指的是你们在私下运作

D君 ：就是阿  呵呵 企业都是和政府合作的  大开发商帮助政府在私下运作，提高土地价值

A君 ：跟市政府，但是看好像现在农用地指标的确定要由省直接报国土资源部和国务院审批
所以也不知道近通过市规划局是不是就能确定下来

C君 ：这......
你们还是得跟规划局领导沟通好了

C君 ：看看他们怎么看

A君 ：嗯，大概意思我明白了，我主要就是要成文一样东西，要市政府帮助我们去协调规划和国土，所以想在其中列明我们的目的

C君 ：在哪个城市呢?

A君 ：山西

A君 ：因为[地产集团A]在这边的地也没有指标，但是已经开工了  （caii: 我使用“地产集团A”替换了原文）

C君 ：那你们就把指标给明确下来呗
按照你们的设想

C君 ：[地产集团A]??? （caii: 我使用“地产集团A”替换了原文）

C君 ：哈哈

C君 ：人家政府背景都深厚啊

A君 ：你是[地产集团A]的？

C君 ：我不是[地产集团A]的

A君 ：关键是他们不是上市公司，也不是外资

C君 ：不过我知道[地产集团A]的政府背景台深厚了

A君 ：很好操作

C君 ：看来山西政府也比较好做工作

A君 ：哈哈，现在也不是很好说话，所以我们才着急的要命

C君 ：我觉得这事你们执行层面的只是把基础的材料准备好了
还是你们高层出面来协调吧

C君 ：除非你就是高层,呵呵

D君 ：就是阿 你们作的就是把胡友

D君 ：忽悠

D君 ：把规划做的玄点

D君 ：把地方政府的意图理解好了  

D君 ：在提升点高度

C君 ：把地方政府领导的意图理解好了,呵呵

D君 ：研究研究 烟酒烟酒

D君 ：呵呵  可以请地方政府 到你们公司在广州的项目做考察

A君 ：对啊，我们是想把基础材料做好了，但是已经协调好了，就等成文东东了

C君 ：[地产集团B]的政府关系还是很牛的 （caii注： 我用“地产地图案B”代替了原文）

C君 ：前几年[地产集团B]拿地都很牛  （caii注： 我用“地产地图案B”代替了原文）

D君 ：在广州直接搞定 嘿嘿ie  你们就等着赚钱吧

A君 ：呵呵，关键政府的变动太快，跟不上啊

A君 ：不行，烟酒不算什么的，现在政府也不是靠这些给人卖命了

D君 ：把他们都请到广州来 参观  

C君 ：只要你们在当地做项目

C君 ：领导怎么换都没事的

A君 ：他们对我们清楚的很，但是现在大家都盯着这块肥肉，谁的速度快，谁就拿到了

A君 ：碧桂园，富力那些早都盯着呢

C君 ：有竞争的话
就看谁肯出价了

A君 ：呵呵，是啊，明着暗着都得出

C君 ：看谁领会领导的意思准了

A君 ：呵呵，你是[地产集团C]地产的？ （caii注： 我用“地产地图案C”代替了原文）

C君 ：刚到[地产集团C]

D君 ：所以理解是很关键的恶

D君 ：算了兄弟 这个都是高层去运作的

C君 ：对

D君 ：不过基础的事情也很关键  

A君 ：呵呵，我也觉得，但是现在我的高层不出面，让我们直接对接，好是头痛，因为分量不够

C君 ：呵呵,那就硬头皮上呗
也是个很难得的锻炼机会

A君 ：是啊，呵呵，所以刚才请教各位就是要写那个给地方高层的报告

C君 ：你到[地产集团B]多久了

D君 ：所以你就要看政府的意图了

D君 ：看他希望做成什么样的了

A君 ：2年多

C君 ：被派到山西了?呵呵

A君 ：没有，还在集团，现在过来搞这边的项目前期，弄完落地我就回去了

C君 ：跟政府领导沟通之前,你们内部得讨论好了,最好让你们领导同意后,才去跟政府领导忽悠

C君 ：我以前有一次特别随意的跟政府的人聊天,被我们领导批评了一顿,呵呵

A君 ：是啊，打算写出来之后给老总先看看，然后直接拿过去给政府那边

A君 ：哈哈，如果领导出面，我们通常不说话

C君 ：估计这个时间不会太短

C君 ：哈哈
这种事弄个一年半载的都不长

A君 ：希望吧，因为这边我这边所作的就是政府给我的意图，所以就看我们那这边的速度了

A君 ：但是我们耗不住，资金进不来

A君 ：公司到时候就要注销的

C君 ：你们先注册了公司啊

A君 ：是啊

C君 ：你是哪一级的?

A君 ：05
呵呵

A君 ：05毕业的

C君 ：嗯
下了

C君 ：以后聊

A君 ：呵呵，好的啊，多谢各位大侠帮助